Transformarea birourilor goale în case este o idee populară. Experții spun că este mai ușor de spus decât de făcut

Mai multe orașe canadiene se confruntă cu rate ridicate de neocupare a birourilor, chiar dacă mulți lucrători s-au întors în turnurile din centrul orașului și în parcurile de afaceri suburbane.

Cu chiriile rezidențiale în creștere și deficitul de locuințe în mare parte din Canada, ideea de a transforma birourile vacante în locuințe este foarte la modă.

Există chiar și finanțare guvernamentală pentru renovarea birourilor în uz rezidențial.

Sunt în derulare proiecte în Calgary și Halifax; altele sunt planificate sau discutate în Toronto, London, Ont. și Yellowknife.

Dar care sunt cheile pentru ca o conversie de birou să funcționeze?

Și cât de mult reduc conversiile spațiul de birou în exces și creează un stoc de locuințe semnificativ?

CBC News a vorbit cu persoane din industrie pentru a afla.

Problema și potențialul

În timp ce 8-10% locuri libere sunt considerate sănătoase pentru piața de birouri, potrivit companiei imobiliare comerciale CBRE, rata națională a locurilor de muncă vacante este de 17%, iar unele centre urbane majore sunt chiar mai mari, cum ar fi Calgary cu 30%, Edmonton cu 22%. și London, Ont., de asemenea, la 22 la sută.

Alte companii au cifre mai optimiste, dar spațiile mai vechi de birouri sunt greu de vândut pentru închiriere, lăsând o mulțime de spațiu care pare copt pentru conversia rezidențială.

Cu toate acestea, transformarea birourilor în apartamente sau apartamente nu este o soluție rapidă.

„În unele cazuri (este) foarte ușor”, a spus Steven Paynter, director și arhitect în Toronto cu Gensler, o firmă internațională de arhitectură și planificare.

„Dar dacă clădirea nu funcționează, pur și simplu nu funcționează deloc și deci este aproape imposibil”.

Clădirile necesită un scor mare în „calculatorul de conversie”

Dacă există o persoană care știe scorul cu privire la ceea ce face ca conversiile de birou să funcționeze, probabil că este Paynter.

El și colegii lui Gensler au dezvoltat un calculator de conversie pentru a compara turnurile de birouri cu o clădire rezidențială ideală.

Numărați lucruri precum locația, dacă planul de etaj se pretează pentru unități de apartament sau în stil condo, dimensiunea și numărul de ferestre, nevoile electrice, mecanice și sanitare, lifturi, parcare, fațadă și multe altele.

Cu excepția cazului în care un birou obține scoruri de 80 sau mai mult din 100, de obicei nu este recomandat pentru conversie.

Gensler a evaluat peste 500 de birouri și se așteaptă ca totalul să se dubleze în curând, pe măsură ce vor finaliza unele loturi mari de evaluare în Toronto, New York și Washington, DC

Deci, câte birouri fac taierea?

Aproximativ 25 la sută, a spus Paynter, dar variază foarte mult în funcție de oraș.

„De exemplu, Calgary are o mulțime de clădiri similare din anii 1970, care sunt grozave pentru reamenajare. În schimb, am constatat că Boston, cu multe clădiri mult mai vechi și mai mici, a avut o rată de succes de mai puțin de 10%”, a spus Paynter.

Costurile de conversie adesea nu se adună pentru a face locuința o opțiune viabilă, a declarat Raymond Wong, vicepreședinte al Altus Group, o firmă de consultanță și date imobiliare comerciale cu sediul în Toronto.

„Dacă te uiți la toate acele variabile cu aspectul spațiului, clădirea în sine și costul proiectat, ar putea fi mai ușor să o demolezi și să pornești de la zero”, a spus el.

Asumarea guvernului este un factor cheie

O altă parte importantă a unei conversii de succes, spun experții, este guvernul.

Unele guverne își transformă spațiul în exces în locuințe.

În 2021, liberalii federali s-au angajat să investească 600 de milioane de dolari pentru a ajuta dezvoltatorii să transforme spațiul de birouri în noi locuințe de închiriat. Corporația Ipoteca și Locuințe din Canada (CMHC), totuși, a declarat că nu poate oferi o actualizare cu privire la dacă acești bani au fost cheltuiți.

Nova Scoția investește 1,9 milioane de dolari în conversia unei clădiri vechi de 55 de ani din centrul orașului Halifax.

Și în ultimii doi ani, Calgary a promis 153 de milioane de dolari pentru a-i ajuta pe proprietarii de clădiri să transforme birourile în locuințe prin Programul său de stimulare pentru dezvoltarea centrului orașului.

Ratele locurilor de muncă neocupate au crescut în orașul Alberta din 2014, datorită reducerii personalului de către companiile energetice, deoarece prețurile petrolului au crescut și pandemia a înrăutățit situația.

Potrivit datelor CBRE, Toronto are 12,9 milioane de metri pătrați de spațiu de birouri liber, în timp ce Calgary mai mic are și mai mult cu 14 milioane de metri pătrați.

Aplicând estimarea de conversie de 25% a Paynter, Calgary ar putea crea 3,5 milioane de metri pătrați de locuințe. În termeni simpli, înseamnă aproximativ 3.500 de apartamente de 1.000 de metri pătrați fiecare.

În următorul deceniu, Calgary dorește să elimine șase milioane de metri pătrați de spațiu de birouri și acordă o subvenție de 75 USD pe picior pătrat dezvoltatorilor pentru conversii.

Cinci clădiri din Calgary au fost până acum aprobate pentru conversie, iar firma lui Maxim Olshevsky deține una.

Compania sa, Peoplefirst Developments, pune 112 apartamente cu două și trei dormitoare într-o clădire de birouri cu 10 etaje.

Orașul acoperă 7,8 milioane de dolari din renovarea de 38 de milioane de dolari.

Compania lui Olshevsky a cumpărat clădirea prin executare silită. „Aportul orașului a făcut cu adevărat posibil acest proiect”, a spus el despre conversie.

Având în vedere că construcția costă până la 400 USD pe metru pătrat, Wong a spus că sprijinul guvernamental va fi cheia pentru multe proiecte de conversie.

„Cred că aveți nevoie de acest tip de parteneriat, precum și de schimbări de zonare, pentru ca acesta să funcționeze”.

Dar el adaugă că doar conversiile nu vor rezolva problema inventarului excesiv de birouri din Calgary sau din alte piețe.

„Nu se va rezolva în următorii doi sau trei ani, cu câteva conversii de birouri ici și colo”, a spus el. — Va dura mult timp.

Cu cinci proiecte de conversie aprobate și aproximativ 50 de milioane de dolari cheltuiți până acum, Calgary a luat aproximativ 650.000 de metri pătrați de spațiu de birouri din centrul orașului, doar 10% din obiectivul său.

London, Ont., are în vedere o abordare similară pentru centrul său.

Adăugarea de locuințe la prețuri accesibile

Dacă sprijinul guvernamental este implicat, susținătorii locuințelor spun că ar trebui să fie necesare conversii de birouri pentru a include locuințe cu venituri mici și mixte.

„Prioritizarea acestui lucru este o idee evidentă în mintea mea”, a spus Noha Sedky, un urbanist la CitySpaces din Vancouver.

„Am văzut că ratele de locuri de muncă neocupate au scăzut și chiriile medii au crescut în fiecare oraș din țara noastră”.

Sedky lucrează de douăzeci de ani în industria de locuințe la prețuri accesibile și de dezvoltare a terenurilor.

El subliniază, de asemenea, că o combinație de locuințe în proiecte de conversie este bună pentru fondul de forță de muncă local, deoarece înseamnă a avea „o varietate de lucrători profesioniști și de servicii cu amănuntul care trăiesc în comunitatea în care lucrează”.

Guvernul din Nova Scotia subvenționează chiriile cu 20% sub valoarea de piață pentru unele unități dintr-un proiect de reamenajare din Halifax.

Programul de stimulare de 153 de milioane de dolari din Calgary nu are cerințe pentru locuințe la prețuri accesibile.

Cu toate acestea, orașul a donat 5,5 milioane de dolari grupurilor care transformă un turn în locuințe pentru populațiile vulnerabile, iar Olshevsky a spus că proiectul său include unități cu prețuri sub prețurile pieței.

Arhitectul Steven Paynter consideră că sprijinul guvernamental și planificarea comunității sunt importante pentru conversiile de succes.

El numește Detroit și Kansas City, Mo., drept orașe în care programele de conversie a birourilor au avut succes înainte de pandemie.

A avea doar 25% din birouri eligibile pentru conversie ar putea părea puțin, a spus el, „dar de fapt sunt miliarde de metri pătrați în Statele Unite și Canada”, ceea ce ar putea crea multe locuințe și ar putea împiedica materialele de construcție din gropile de gunoi.