De ce chiria este atât de scumpă în 3 orașe canadiene (care nu sunt Toronto sau Vancouver)

Când chiria crește, de multe ori crește mai dramatic în centrele urbane mari. Și, desigur, Toronto și Vancouver au fost în mod constant în centrul atenției, deoarece prețurile de închiriere au crescut vertiginos în ultimul an. Un apartament cu două dormitoare din capitala Ontario a avut o medie de 1.765 de dolari pe lună în 2022, în timp ce același loc din Vancouver a urcat la 2.002 de dolari, potrivit celei mai recente Corporații pentru Ipoteca și Locuințe din Canada (CMHC).

Dar nu este o problemă doar pentru cele mai mari orașe din Canada.

În toată țara, ratele mari ale dobânzilor i-au lăsat pe potențialii proprietari să închirieze mai degrabă decât să cumpere, crescând cererea pe piața de închiriere. Ocuparea stabilă a tinerilor a stimulat, de asemenea, cererea, la fel ca și o creștere a migrației nete, se arată în raport, deoarece tinerii și nou-veniții tind să închirieze mai degrabă decât să cumpere.

Dar fiecare regiune are propriii factori unici care conduc la creșterea costului chiriei, de la o economie îmbunătățită în Occident până la impactul studenților care se întorc în campus în orașele universitare.

Iată o privire asupra a ceea ce se întâmplă în unele dintre aceste alte piețe de închiriere.

Calgary

Janice Rourke, 67 de ani, a primit recent o notificare că chiria apartamentului ei din centrul orașului crește cu aproape 24%, o creștere atribuită creșterii prețurilor la utilități, întreținere și alte costuri. (Alberta nu are o limită pentru creșterea chiriei, deși limitează cât de des poate fi crescută chiria.)

„A fost o mare surpriză când am văzut suma”, a spus Rourke, care în prezent este fără muncă și a spus că va fi greu să-și permită noua factură lunară.

Ea s-a gândit să caute un loc mai puțin costisitor, dar spune că prețurile apartamentelor din apropiere nu erau cu mult mai bune.

În Calgary, prețul mediu al unui apartament de închiriat cu două dormitoare a crescut cu șase procente anul trecut la 1.466 de dolari pe lună, potrivit CMHC.

„Devine din ce în ce mai dificil să găsești locuințe sigure și accesibile”, a spus Rourke.

Chiriașii existenți precum Rourke și cei care își caută primul apartament se confruntă în aceste zile cu o piață de închiriere strânsă în Calgary. Anul trecut, rata de neocupare a orașului pentru chiriile special construite a scăzut la 2,7%, este cel mai scăzut din 2014, când boom-ul petrolului de la începutul anilor 2010 a atras mulți oameni în Alberta.

Cererea de închiriere a fost, de data aceasta, din nou susținută de un nivel record de imigrație și de o creștere a „migrației” – oameni care se mută în provincie din alte părți ale Canadei – atrași de accesibilitatea relativă și locurile de muncă disponibile din Alberta.

„Acest [provincial migration] este semnificativ, pentru că nu l-am văzut de mulți ani”, a spus Michael Mak, analist CMHC pentru regiune.

Ceea ce face astăzi diferit de perioadele de boom anterioare, a spus Mak, este că creșterea economică actuală nu este în întregime legată de prețurile puternice ale mărfurilor, deși acestea au jucat cu siguranță un rol. Ocuparea forței de muncă a crescut și în alte sectoare, în special în tehnologie.

„Astăzi, este o economie mult mai diversă”, a spus Mak.

Kitchener-Cambridge-Waterloo

Piața de închiriere din Kitchener-Cambridge-Waterloo, un grup de trei orașe mici la aproximativ 90 de kilometri sud-vest de Toronto, a fost strânsă de câțiva ani, rata de neocupare oscilând în jurul a două procente. În 2022, a scăzut în continuare la 1,2%, cel mai scăzut din regiune din ultimele două decenii.

Între timp, prețurile de închiriere pentru apartamente au crescut cu peste șapte procente, o creștere mai rapidă decât în ​​piețele vecine Toronto, Guelph și Londra, potrivit raportului CMHC. Prețul mediu pentru o închiriere cu două dormitoare este acum de 1.469 USD.

Sana Banu, recent absolventă a Colegiului Conestoga și președinte al sindicatului studențesc, își amintește că s-a mutat în regiune în 2018 ca student internațional și și-a găsit cu ușurință o cameră de închiriat lângă campusul Kitchener.

„[Today,] nu mai există disponibilitate în vecinătatea campusului”, a spus Banu.

Întoarcerea studenților în campus, după multă învățământ la distanță în timpul pandemiei, a fost printre factorii care provoacă o piață strânsă de închiriere, potrivit CMHC. Regiunea găzduiește Colegiul Conestoga, Universitatea Wilfrid Laurier și Universitatea din Waterloo.

În timp ce toți studenții contribuie la cererea de închiriere, Banu spune că studenții internaționali sunt mai puțin probabil ca studenții autohtoni să aibă o familie aproape de campus și sunt mai probabil să închirieze în timp ce învață.

Numărul studenților internaționali care studiază în Canada este în creștere de ani de zile, și, în timp ce numărul lor a scăzut în timpul debutului pandemiei, CMHC spune că de atunci a existat o „recuperare puternică” a permiselor de studii eliberate în Ontario.

Raportul CMHC spune că o creștere a numărului de rezidenți permanenți în regiune a contribuit, de asemenea, la cererea de închiriere, la fel ca și creșterea locurilor de muncă în sectorul său de înaltă tehnologie.

Pe măsură ce opțiunile de închiriere se scad, Banu spune că mai mulți studenți fac naveta din afara regiunii, navighează pe canapea sau înghesuie mai mulți colegi de cameră în același dormitor. Pe măsură ce studenții devin din ce în ce mai disperați, ea este, de asemenea, îngrijorată de faptul că ei sunt, de asemenea, mai probabil să cadă în escrocherii cu închirierea.

„Nu există suficientă ofertă pentru cererea pe care o avem acum”, a spus el.

Halifax

Atât migrația internațională, cât și, din ce în ce mai mult, interprovincială au contribuit la cererea mare de închirieri în Halifax. Nova Scoția a câștigat 17.319 persoane din migrația internațională și 14.079 din interiorul Canadei între iulie 2021 și iulie 2022, potrivit Departamentului de Finanțe al provinciei.

Creșterea recentă a imigranților din Halifax s-a datorat costului relativ scăzut al locuințelor și reputației sale pentru gestionarea pandemiei, împreună cu capacitatea tot mai mare a lucrătorilor de a-și face treaba de la distanță, potrivit agenției de dezvoltare economică a statului.

Raportul CMHC afirmă că imigranții migranți au, în general, mai puține șanse să închirieze și să cumpere locuințe, deși acest lucru a contribuit și la costul ridicat al chiriei.

„Locuitorii locali trebuie să rămână mai mult timp în chirie doar pentru a putea cumpăra o casă”, a spus Kelvin Ndoro, analist CMHC pentru regiune.

După o tendință descendentă în ultimii ani, rata de neocupare în Halifax a rămas stabilă în 2022 la 1%, a spus Ndoro. Între timp, costul chiriei a crescut cu aproximativ 9 la sută la o medie de 1.449 USD pentru un apartament cu două dormitoare.

Pe fondul acestei rate record a locurilor de muncă neocupate, Chris Ryan, un administrator de proprietate în Halifax, spune că primește trei până la cinci întrebări pe zi de la oameni care îi întreabă dacă are inventar disponibil.

„Creștem într-un ritm pe care imobiliarele nu au ajuns încă din urmă”, a spus el.

Halifax, ca și Kitchener-Waterloo-Cambridge, are o abundență de școli postliceale. Iar întoarcerea post-pandemie a studenților în campus – și în special a studenților internaționali – a contribuit la cererea de închiriere, notează raportul CMHC.

Înscrierea studenților internaționali este în creștere de ani de zile (în afară de o scădere în timpul pandemiei), potrivit datelor de la Halifax Partnership. Agenția de Dezvoltare Economică spune că ponderea studenților internaționali care urmează universitatea din Halifax a crescut de la aproximativ 14% din înscrieri în 2011-12, la aproximativ 23% în 2021-22.

Kyle Cook, vicepreședintele de apărare al Asociației Studenților din Universitatea Saint Mary’s, spune că lipsa de locuințe pentru studenți ia lăsat pe unii într-o poziție precară.

„Auzim adesea că studenții își închiriază camerele de zi, coridoarele și, uneori, trebuie să împartă două sau trei persoane într-o cameră”, a spus Cook. „Este ceva foarte comun, mai ales în ultimii ani după COVID.”

Pe măsură ce mai mulți oameni se mută în Halifax, alții au plecat în comunitățile din apropiere, în căutarea unui loc mai ieftin pentru a trăi, spune Ndoro.

Unii tineri renunță cu totul la piața de închiriere, a spus el, aleg în schimb să locuiască cu părinții lor pentru a economisi bani.

Nevoie urgentă

Există diferențe în ceea ce privește cererea de închiriere a combustibililor în Canada, dar și multe asemănări. Pe măsură ce ratele dobânzilor cresc, devine mai greu de cumpărat, determinând mai mulți oameni să închirieze mai mult timp.

Oamenii se mută, de asemenea, în și în Canada, fie pentru școală, muncă sau în căutarea unui loc accesibil pentru a trăi, ceea ce duce la creșterea cererii pe diverse piețe, chiar și pe acelea în care apartamentele la prețuri accesibile au fost în trecut destul de ușor de găsit.

Există, de asemenea, o asemănare importantă în ceea ce ar trebui să rezolve problema accesibilității: mai multă ofertă de locuințe.

„[The results of this report] să consolideze nevoia urgentă de a accelera oferta de locuințe și de a aborda lipsa de aprovizionare pentru a îmbunătăți accesibilitatea locuințelor pentru canadieni”, se arată în raportul CMHC.